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深圳，2023年8月17日—— 上半年，受前期市场积压需求集中释放影响，住宅销售市场经历小幅升温后成交量逐渐回落，这其中有何原因？随着经济回归常态化运行轨道，正经历调整期的房地产市场又将面临哪些机遇与挑战？今日,戴德梁行发布《2023年第二季度全国住宅市场研究》报告显示：
住宅竣工面积增速持续加快，“保交楼”政策效果逐渐显现
上半年住宅销售面积同比下降2.8%，整体行情“先扬后抑”
70城新建商品住宅销售均价环比下降城市逐月增加
阶段性复苏拉动24个重点城市住宅成交量同比增长13.6%
开发投资持续放缓局限新增供应，24个重点城市上半年整体供销比下滑至0.77
24个重点城市成交量占全国比重上升至18.9%，创6年来新高
住宅竣工面积增速持续加快，“保交楼”政策效果逐渐显现
上半年，住宅竣工面积24,604万平方米，同比增长18.5%，增速较一季度继续提升，环比上升1.7个百分点，“保交楼”政策效果逐渐显现。但另一方面，全国住宅新开工面积36,340万平方米，同比下降24.9%，较一季度下降7.1个百分点。从新开工增速跌幅较一季度扩大可以看出，当前房企重心仍在“保交楼”，投资放缓的背景下多数开发商新开工意愿处在较低水平。
图1：全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
上半年住宅销售面积同比下降2.8%，整体行情“先扬后抑”
上半年，全国住宅销售面积51,592万平方米，同比下降2.8%，新房成交量增速由一季度的1.4%重回负值。上半年中国房地产市场整体表现为“先扬后抑”行情，其中一季度住宅销售市场小幅升温，但随着市场积压需求陆续释放完毕，市场信心尚未出现根本性回暖，当前市场仍存在较大的销售压力。
图2：全国住宅销售面走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
70城新建商品住宅销售均价环比下降城市逐月增加
经历成交的短暂活跃后，住宅成交于二季度后半年段逐渐走弱，同时价格回落的趋势也逐渐显现：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市数量持续增加，至6月达到38城，房价下调城市已超半数。尽管上半年全国住宅销售均价同比增速较一季度加大，但剔除结构性因素，以各城市具体表现来看，房价下行走势已然显现——至6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比变化率由上月上涨0.1%转为持平，二线城市环比变化率由上月上涨0.2%转为持平，三线城市环比变化率由上月持平转为下降0.1%。
阶段性复苏拉动24个重点城市住宅成交量同比增长13.6%
从24个重点城市的新建住宅成交面积来看，在3月、4月成交小高峰的拉动下，2023年上半年一线、发达二线及普通二线城市的新房成交面积月均值与2022年的月均值相比出现不同程度恢复，分别增长9.1%、8.7%和21.0%，但与此前的2020年及2021年相比仍存在较大的差距。这也意味着需求的回调恢复并未完全实现，阶段性复苏波动的特征明显。
图3：24个重点城市各级城市月均成交总量年度走势对比(单位：万平方米)
数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和
开发投资持续放缓局限新增供应，24个重点城市上半年整体供销比下滑至0.77
2023年上半年，24个重点城市新建住宅累计批准上市面积共计7,537万平方米，销售面积共计9,744万平方米，相较于上年同期的较低基数分别实现了3.3%和13.6%的同比涨幅。但在房地产投资及新开工面积持续下滑背景下，供应端增长乏力导致供销比低位运行，由去年同期的0.85下降至0.77。
图4：24个重点城市各级城市新建住宅批准上市面积与销售面积对比
资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
24个重点城市成交量占全国比重上升至18.9%，创6年来新高
受益于一线、发达及普通二线城市新房成交量的增长，24个重点城市新房总成交量占全国比重为18.9%，创6年来新高，全国新建商品住宅房成交向热点城市集中的趋势明显。与此同时，重点城市成交占比的提升也从结构上了拉高全国新建住宅的销售均价，同比上升10.5%至10,978元/平方米。
图5：24个重点城市新房成交量占全国总成交量比例走势(单位：万平方米)
资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析，房地产市场于调整周期中呈现阶段性向上波动，但复苏基础仍不稳固。上半年住宅市场经历3、4月短暂的成交回暖，但行业流动性压力及信心不足导致供求两端同时走弱，投资、开工等关键性指标未见改善，成交量也于二季度末下滑。避险思维下，全国新建商品住宅成交延续向重点城市集中趋势，而成交热点也逐渐向区位优越的优质项目聚拢，结构性因素进一步影响到新房成交均价的波动。对于楼市走势，张晓端预测，7月中央政治局会议首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，可以预见，在防风险的前提下，房地产调控政策体系和基调或面临较大调整，推进供给侧改革来更好满足需求，以及优化交易相关政策支持住房需求的释放等将是未来政策调整的重要方向。与此同时，房地产调控基调的转变以及相关政策的优化有望改善房地产市场的低迷氛围，供需两侧的支持举措或有助于下半年楼市逐步探底修复，而整体经济环境作为楼市发展根本支撑的影响力亦不容忽视。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，在外部环境及全球经济前景不明朗的背景下，预计下半年中国经济增长水平仍将很大程度取决于内需的恢复程度。旨在稳楼市、化解风险的房地产政策预计将陆续出台，以刺激、支持居民刚性和改善性住房需求的释放，助力经济持续恢复。此外，随着中央层面出台对超大特大城市城中村改造工作的顶层设计和统筹规划，明确改造目标、原则、范围等宏观框架后，预计相关财政补贴、专项债等资金细则将陆续得以落实，亦有助于稳投资、扩内需。
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关于戴德梁行
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